细煮深圳房价的本质与背景

1.1特异独行

不同于广府文化的中心地广州，深圳是客家人聚居地，建市于1979年，原受惠阳地区(客家人城市)管辖。这是深圳的历史，也是我们必须记住的前提:深圳从一开始，就不可能融入珠三角以广府文化为核心的发展圈子。它是珠三角唯一的异类，也是华南地区唯一的非广府文化的发达城市。到今天深圳成为了客家人的骄傲，有接近450万的客家人生活在深圳，占深圳1450万总人口的3成，并成为深圳地方文化的代表。就华南地区而言，所有的发达城市均是以白话语系和广府文化为主。广州、佛山和东莞是其中的翘楚。粤东潮汕地区的城市远远落后于珠三角的广府文化区，客家人的聚集地梅州地区更显贫穷。只有深圳，成长为整个华南地区的异类。这种异类格调将深刻影响深圳的发展之路。

由于其毗邻香港;同时作为客家地区，不被广府文化地区当成不可分割的部分;又受到当时客家籍领导的特殊眷顾，在这些几乎不可替代的特殊因素的综合作用之下，深圳于1980年被划为经济特区，并建立特区边关线，将深圳严格区分为关内和关外两个部分。关内总面积仅411平方公里，而广袤的关外总面积为1577平方公里。此后的30年，深圳集中精力建设关内的这400多平方公里的疆域，并取得了惊人的成就。一切特区政策都只在关内实施，几乎所有的资源都倾倒在关内，使得关内的开发完全到了饱和的状态。而关外就如同沙漠一般。人关时审查边防证是当年所有到过深圳的朋友的噩梦。一直到2005年前后，深圳严格的关防审查才稍微缓和，此后逐渐成为一种名义上的程序。因此近5年来深圳的关外也逐渐享受到了关内的饱和溢出效应，逐渐带动了关外的经济发展。

这就是深圳的发展之路。它年轻，建市至今只不过短短的30年。它没有任何历史的负担，但相应的也没有任何历史的沉淀。它是客家人的骄傲，450万客家人热爱深圳。同时，也正因为它这种强烈的客家文化色彩，相邻的惠阳大亚湾地区因此大受其惠泽，绝大多数的房子都被深圳的客家人买走。它与广府文化地区格格不入，自1988年被划人计划单列市之后，就与珠三角渐行渐远。它挣扎求生并壮大，成长为珠三角的一线大城市，但时至今日，它越来越强烈地感受到珠三角的疏离。作为一线城市，它对珠三角的其他城市毫无吸金性。珠三角发展规划忽视深圳的地位，华南地区最大的基础设施项目港珠澳大桥刻意避开深圳，设计成一个奇异的单Y形。这一切，将成为我们理解深圳的出发点。

1.2奋发自强

深圳是在一穷二白的基础上发展起来的。1979年深圳建市之初，GDP仅仅只有1.96亿元，常住人口31万，人均GDP为人民币630元;1988年成为计划单列市时，CDP已经达到87亿元，常住人口增加到120万，人均GDP达到人民币7250元，10年时间增长了11.5倍。在成为计划单列市之前，深圳还能得到广东省的输血。但在这之后，深圳就只能依靠自己。它充分发据了自己的优势政策地位和地理优势地位，到2000年，GDP增长到2187亿元，常住人口增加到700万，人均GDP达到人民币31243元的规模，按当年汇率计算，约3800美元，达到小康生活水平线。2009年深圳的GDP规模为8201亿元，为全中国城市经济规模第四，仅次于北京、上海和广州。2009年深圳的常住人口规模达到891万，人均GDP为9.2万人民币，折1.35万美元。数据需要对比才能说明问题。2009年北京的GDP规模为12153亿元，常住人口为1755万，人均GDP为1万美元出头。2009年上海的GDP规模是14900亿元，常住人口1921万，人均1.14万美元。虽然在经济规模上，深圳比上海和北京这两个巨无霸型的省级直辖市尚有较大差距，但在人均GDP上，深圳远远超越了这两个北方的老大哥。也就是说，深圳人的民间购买力更加强悍。用通俗的话讲就是，深圳人更有钱。

如果考虑到这三个城市在吸金能力上的差异，深圳人取得的成就更加让人叹服。北京向全中国吸金，河北省受到的影响就很明显;整个长江中下游地区都被上海吸金;而深圳仅仅依靠发挥自身的优势，就取得了惊人的经济成就。它本身与广府文化地区格格不人，无从向珠三角其他城市吸金，这一点北方的朋友几乎不能理解，他们很难明白一个如此富有吸引力的城市，怎么可能居然无从吸引周边二三线城市的资金。我尝试一下进行解释。广府文化，也就是广州白话地区的文化特征，用易经的话来说，可以概括为“地势坤，君子以厚德载物”，他们低调务实，不善论辩，厌恶空谈，只喜欢低头做事。他们为人诚实守信，视名誉和信用为立世之本。而深圳这种客家文化(直接继承北方中原文化)可以概括为“天行健，君子以自强不息”，他们激惰紊迈，奋发图强，慷慨激昂，擅长思辨。他们为人高调而激烈，血气方刚，指点江山。中原文化发展到极端状态，就是浮躁和夸夸其谈。北京人个个都是好口才，人人都是政治家，就是饱受中原文化熏陶的结果。而珠三角的广府人只懂得低调做人，踏实做事，言谈谨慎，对深圳的高调激昂，广府人嘴上不说，心里大多不认同。这就是深圳在珠三角的真实地位。

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就深圳的发展历程来说，它同样祥避异于所有的珠三角工业城市。依托香港这个中国当时几乎是唯一的对外窗口，深圳是全中国最强悍的商贸类服务型城市。从1979年建市开始，它的第三产业(金融贸易等服务业)就比第二产业(工业建筑业)强悍。1980年深圳第二产业增加值为0.7亿元，面第三产业增加值为1.22亿元。1988年它的第二产业增加值为36亿元，而第三产业增加值为45亿元。这是与一般的工业型城市的发展道路完全相反的道路。深圳依靠与香港之间的得天独厚的商贸活动完成丁城市的原始经济积累，因此当它转身发展第二产业的时候，就可以获得一个很高的起点而无须承受历史的负担。今天深圳的第二产业主体为高科技产业，华为是其中的典型代表。基于同样的原因，深圳对低端的三来一补行业毫无兴趣(这一点成就了东莞和中山)，对毫无技术含量的代工类企业也毫无好感，富士康甚至无法在深圳关内获得一席之地，只能委委屈屈的在关外的龙华开厂。

这是深圳在过去30年走过的历史。它依托不可复制的特殊地缘优势，在特殊时代背景下赋予它的特殊政策使命，创造了经济奇迹。这种种的特殊集合在一起，成就了深圳这个珠三角的独一无二的城市:它商调激昂，与珠三角低调谦和的风格完全不相融合;它以商贸起家，发展起强悍的科技产业，也是珠三角唯一的科技产业城市，这与珠三角依托传统低端工业产业起家的经历大相径庭;它的过去是一个奇迹。但它的未来呢?它的特殊性已经被消解得千干净净。香港的窗口作用早就消失，今时今日，中国的对外经济窗口比比皆是，上海的窗口作用甚至早已超越香港。依托经济疲弱的香港，再也不能给予深圳以任何助力，乃至香港今天甚至试图向整个珠三角和全中国吸金。而所调的特区政策也早就不复存在，到今时今日，“特区”甚至变成了阻碍深圳继续向前的绊马索。深圳的未来，成为深圳人心中一道几乎不可解的难题。

我们要在这种大背景下，要在理解了深圳的这种特殊发展之路后，再回头来看深圳的房地产市场，来看这里面的种种浮躁和不可理喻。